Crisis financiera: una nueva oportunidad para los fondos inmobiliarios
La crisis financiera que hoy está afectando a todos los mercados está generando importantes amenazas y oportunidades para la industria inmobiliaria. Con un panorama de bajas ventas para los próximos meses, coincidiendo con vencimientos de deuda de corto plazo y las dificultades que tendrán de refinanciarse, vemos, y seguiremos viendo, que muchos inversionistas inmobiliarios tienen que liquidar sus stocks para poder cumplir con sus obligaciones, llevando los precios a la baja. Un buen número de ellos no lo logrará y desaparecerán, y serán principalmente aquellas empresas sin mayor experiencia en este negocio y con un alto nivel de endeudamiento.
Esta dificultad de acceso a crédito, sumado a la incertidumbre reinante, está haciendo que un importante número de empresas estén posponiendo indefinidamente la inversión en nuevos proyectos, lo que traerá consigo un aumento en el desempleo, una baja en el consumo y un ajuste en los costos de construcción.
Ahora bien, hay empresas a las que esta crisis las toma bien paradas en términos patrimoniales y de caja, lo que las deja en una posición expectante para aprovechar las oportunidades que puedan aparecer. En Estados Unidos, por ejemplo, inversionistas inmobiliarios están tratando de acceder a parte de los 500 billones de dólares en propiedades inmobiliarias de las instituciones financieras. Morgan Stanley y Goldman Sachs podrían tener que liquidar propiedades para recaudar caja y reducir el nivel de endeudamiento en sus estados financieros al transformarse en bancos comerciales. Por otra parte, se espera que Lehman Brothers haga lo mismo como parte de su solicitud de quiebra.
En nuestro país, y gracias a la normativa vigente, la supervisión de la SVS, la autorregulación impuesta por sus reglamentos internos y la experiencia y know how aportado por sus empresas administradoras, la industria de los fondos de inversión públicos y, en particular, los fondos inmobiliarios, pueden enfrentar esta crisis con una sólida posición financiera y con una adecuada diversificación y apalancamiento de sus inversiones, lo que les permite generar flujos de caja seguros y de largo plazo.
Es precisamente en ambientes de bajo crecimiento y continua aversión a la toma de riesgos que estos vehículos de inversión pasan a tener un atractivo mayor para una amplia gama de inversionistas. Indirectamente, y en lo que le afecta al ciudadano común, la cuota que las AFP tienen invertida en estos instrumentos contribuirá en algo a minimizar las estrepitosas caídas en las rentabilidades que han tenido últimamente los distintos fondos de pensiones.
Es por lo anterior que resulta muy importante el fortalecer y masificar el uso de los fondos inmobiliarios, tanto por la vía de perfeccionar la normativa de los mismos, como a través de incentivos a la inversión en este tipo de instrumentos. Hemos visto que a través de instancias como el recientemente creado Consejo Consultivo del Mercado de Capitales por parte del Ministerio de Hacienda se podría avanzar en este tipo de iniciativas. Al menos, queda claro que la voluntad tanto del sector público como privado para estudiar estos temas existe.
Columna publicada el lunes 3 de Noviembre
en Diario Financiero